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拐点之后的斜率会大吗?  

2011-09-04 11:18:19|  分类: 杞人忧天 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       本轮房地产调控已经一年多时间了,“蜀道之难难于上青天”,在严厉的行政限购政策和大幅收紧银根的金融政策双重夹击下,房价似乎依然“我自岿然不动”。7月份国家统计局的数据显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市仅有1个,涨幅回落的城市有26个。7月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有39个,仍有半数以上城市的房价还在上涨,由此可见撼动房价之难还真的是难于上青天。9月1日,中国指数研究院发布报告称,其监测的全国100个城市8月份住宅均价与7月基本持平,其中北京、上海等十大城市住宅均价环比下降0.41%,为去年9月以来首次下降。我们似乎看见“拐点”的影子了,好像应验了坊间不少专家预计的“下半年房价将出现拐点”的预测。更有开发商库存大幅增加的数据为佐证。于是,乐观者大有人在。
       但是,我们似乎不应当忘记,决策层调控的基调始终是:控制房地产价格过快上涨的势头。这一点,陈宝存一针见血:“政策试图制造的绝不是拐点,而是遏制涨幅,这才是对市场的理性调控。”尽管温总理曾经许诺“会有信心让房价回到合理价位”,但这中国特色的“合理价位”是多少,没有人能给出一个相对量化的标准。如果按照国际比较通行的说法,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,则我们的距离还遥远得很。真正回到这种“合理区间”,恐怕还真不是一、二个人的善良愿望所能奏效的。 所以说,我们大约不应当“盲目乐观”。
       本轮的房地产调控是政府和开发商之间的博弈,刚需们理应“鹬蚌相争,渔翁得利”,遗憾的是非但没有如此,由于银根的大幅紧缩,房贷几乎进入“冷冻期”,目前刚需们所处的局面却若“城门失火,殃及池鱼”。若隐若现的“拐点”,可望而且可及吗?看看鹬蚌们的论调,我们也许应当冷静些许。
       开发商的论调:
       万达老总王健林:中国楼市泡沫仅限于房价方面,……我们主要的问题就是房价过高,投资规模没有泡沫。在当前市场和政策条件没有实质改变的前提下,今后十年房价都会继续上涨,我看不到下跌的理由
       李嘉诚更是危言耸听:房价上涨的时候未必会死人,房价下跌时却一定会死人
       开发商的代言人的论调:
       全国工商联房地产商会会长聂梅生:到最后,年初和年尾相比,如果不涨不跌是最理想的,也是可能性较大的。……环比涨跌幅小于0.5%代表一个信号,也是大家的目标值。……我看不到调控政策继续加压的必要性。……调控要适度灵活,不能一味加压,也不能轻易放松,要更多地观察市场反应。她形象地断言:货币供应量与土地的互动相当于面粉和水,货币是水,土地是面粉,二者已融合在一起,再想把水挤出来是行不通的。解决的办法是把它变成产品卖出去。因此,调控过程不能着急,必须平稳地把已拍卖的土地消纳,以合理房价慢慢出货,减少库存,这拨调整才能完成。
       银行家的论点:
       兴业银行首席经济学家鲁政委:已经买房子的人肯定不希望房价下降,不管一套自住还是多套投资的需求。而没有房子的人则希望房价下降越多越好。这听起来是合理的。但实际上,房价并非下跌越多越好。……买不起房子的人,一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降,中国经济就会受冲击越大,这部分人就越容易失业。如果一旦失业,连基本生活都无法保障,那么他们怎么买房子呢?所以并非房价下跌越多对百姓越好
       政府智囊的论调:
       中共中央政策研究室原副主任郑新立表示:房价出现大幅度下降并不是好事。他主张稳定房价,把房价上涨率降下来,保持房价的稳定,而不是房价出现负增长。他解释说,如果出现负增长会带来新的问题,很多房子的抵押贷款,会带来偿贷的危机和银行资产的缩水,中国不能让房价负增长,而是要保持稳定,现在房价比较高的城市,应当通过一段时间,比如五年、十年,慢慢地消化高房价,如果说五年内、十年内房价不涨或者只是缓慢地涨,慢慢地人们的购买力提高了,房价也不算是高房价
       这的确为我们绘制了一幅美妙的憧憬图,但必须保证过程不会出现任何不确定因素。笔者家中养了一只宠物龟,就着那亦步亦趋的慢节奏,妻子给它起了个名字叫“笨笨”。上述郑主任的描绘给了我灵感,于是从网上“借”来一匹奔马,与我家这只“笨笨”合成了一幅《房价收入比憧憬图》,算是对这番美景的解读吧。

 

拐点之后的斜率会大吗? - 游云 - 陋室游云

 

       从以上的论调之中,我们看到博弈双方的观点几乎接近了,他们终于找到“共同语言”了。于是“渔翁”们别想得利,“池鱼”也难免被殃及的命运。
       期望拐点固然重要,但更重要的是拐点以后的那条下行曲线的斜率有多大。估计,这条曲线的斜率恐怕不会太令刚需乐观。
       上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,按当前市场走势,下半年全国住宅市场还将继续降温,保持调整态势,尤其是下半年将迎来房价拐点,房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右,政府就会认为调控效果显著,也就会适度放松限制性政策。另外,如果经济下滑速度超过政府预期,也会促使房地产调控政策松动。
       聂梅生更作出了大胆预测:“我预计明年春天有可能会出现松动,再过段时间后有可能会取消。”
       更有旁观者清。国际货币基金组织(IMF)中国事务主管乔克(Nigel Chalk)近日发表文章称,中国正在采取的抑制房价的措施是治标不治本。他分析了中国房价高企的原因,称政府只治理了表面的问题,而没有触及能从根本上破解楼市泡沫的措施,即利率和物业税。乔克认为,中国治理房地产市场是“打鼹鼠游戏”,即当有问题冒出来时就打压下去,但这一问题始终存在。这些努力仍然只在治理问题的表面,即房价上扬速度,而没有触及潜在的泡沫动力。
       著名财经评论员叶檀博士更是看到了问题的本质:央行担心债务风险与经济下行,不敢加息;地方政府不愿触及盘根错节的利益纠葛,不肯对税收动真格;剩下的只有充满行政色彩的限购手法,但遭遇到土地财政的挑战,后遗症不少,推出不易。上述三个原因是房地产调控成效不大的根本。只要不触动这三大因素,房地产价格能够企稳,下半年稳中略降就是上上大吉。
       既得利益与投鼠忌器相互交织,政策者绝不会容忍拐点之后的那条下行曲线有太大的斜率。但愿他们能够有效地平衡这付“跷跷板”。
       有幸,我们又得到一个新的承诺。温总理在他的《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中说:“楼市陷入僵持和胶着状态,调控效果全面显现还需要一段时间”,“要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。
       IMF的Nigel Chalk给出更为直接的药方:最终,解决方案必须涉及提高(存款和贷款)利率,采取措施为大众投资创建更广泛的金融资产,以及覆盖大部分中国住房存量的物业税的全面实施。
       长期看,接替行政限购这条缰绳的,只能是金融和税收这些更适合市场经济特征的工具。而且,必须在这些与市场经济相适应的调控政策推出并落实之后,才能慢慢松开行政限购这条缰绳,房地产市场才会平滑地步入健康、稳定的轨道,舍此,别无良方。

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